오늘은 종부세 계산방법 알아보겠습니다. 부동산 소유 시에는 세금을 내야 합니다. 이때 내는 세금은 종합부동산세와 재산세로 나뉩니다. 재산세는 쉽게 말해 자신이 보유한 재산에 대한 세금이라고 생각하면 비교적 쉽입니다. 재산세의 과세대상은 토지, 건축물, 주택, 선박 및 항공이며 계산 시에는 누진세율이 적용됩니다. 이는 지방세법 제105조를 근거로 합니다.

종합부동산세는 돈이 많은 사람이 더 많은 세금을 내야 한다는 취지에서 마련된 세금입니다. 자신이 보유하고 있는 부동산의 가치가 일정 기준 이상이 되면 부과됩니다. 보유세라고도 묶어서 불리는 재산세와 종합부동산세의 기본적인 차이는 재산세는 지방세로 분류되어 있지만 종합부동산세를 국세라는 것입니다. 따라서 재산세는 지방자치단체에 납부하지만 종합부동산세는 국가에 납부해야 합니다. 지금 부터 종부세 계산방법 살펴보겠습니다.

재산세와 종합부동산세의 차이

과세의 성격에서도 차이가 있습니다. 재산세의 경우 모든 재산에 대해 과세하지만 종합부동산세는 재산이 많은 자에게 ‘추가’로 과세되는 세금입니다. 일정 금액 이상의 재산을 소유한 자에게만 선택적으로 부과된다고 볼 수 있습니다. 또한 재산세는 재산 각각에 대해 따로 과세를 하지만 종합부동산세의 경우 재산을 모두 묶어서 한 번에 과세합니다.

재산세는 매년 7월과 9월로 연 1~2회로 납부기한이 정해져있는 반면 종합부동산세는 매년 12월 1일에서 15일로 1회 납부 가능합니다. 종합부동산세의 과세대상이 먼저 재산세를 납부한 경우에는 그 금액만큼 공제한 추가 금액을 국세로 납부해야 합니다.

재산세의 과세 대상은 토지, 건축물, 선박 등입니다. 재산가액이 2천만 원 미만의 경우네는 과세 대상에서 제외됩니다. 여기서 주의할 점은 과세기준일입니다. 재산세의 과세기준일은 6월 1일인데, 이때 1년 치의 세금이 부과됩니다. 6월 1일의 등기부등본상의 소유주는 그해의 재산세를 납부해야 합니다.

재산세 계산방법

재산세의 계산 방법은 의외로 그리 복잡하진 않입니다. 재산세 납부금액은 주택 공시가격에 공정시장가액 비율을 곱해 산정할 수 있습니다. 여기서 주의할 점은 과세표준인데, 이는 시세가 아닌 주택 공시가격으로 계산해야 합니다. 여기서 재산세율은 지방세법에서 규정하여 전국적으로 동일하게 적용됩니다.

재산세에는 재산세액의 20%에 해당하는 지방교육세가 부과됩니다. 또한 도시계획구역 안에 있는 주택이라면 과세표준 0.14%에 달하는 도시지역 분이 추가로 과세됩니다. 따라서 재산세의 총액은 재산세에 지방교육세와 도시지역 분을 합한 금액이 됩니다.

재산세에서 가장 중요한 것은 바로 세율입니다. 과세 표준에 따른 세율은 과세대상의 종류에 따라 달라지는데 주택의 경우 과세표준이 6천만 원 이하라면 0.1%가 적용됩니다. 6천만 원 초과 1억 5천만 원 이하의 경우에는 60,000만 원에 6천만 원 초과금의 0.15%가 더해집니다. 예를 들어 7억에 해당하는 주택 가격으로 재산세를 산정해 보면 재산세는 570,000원에 3억 원 초과금의 0.4%의 금액이 더해져 105만 원으로 계산됩니다. 여기에 지방교육세와 도시지역분이 더해진 총 납부액은 184만 8000원이 됩니다.

종부세 계산방법

보유한 부동산의 금액이 일정 기준 이상일 때 부과되는 종부세 계산방법은 재산세 계산 방법과는 조금 다르입니다. 개인이 보유한 부동산의 가격을 각각 합산하여 주택은 6억, 종합합산토지는 5억, 별도합산토지는 80억을 초과하는 대에만 종합부동산을 납부해야 하는데 예외적으로 1세대 1주택자라면 주택 합계액이 9억 원을 초과할 때에만 납부합니다.

종합부동산세는 1세대 1주택자 고령자 혹은 장기보유자에게는 최대 80%의 세액공제 혜택이 존재합니다. 고령자는 20~40%까지, 장기보유자는 20~50%까지 세액공제가 적용됩니다. 2가지 항목이 동시에 해당되는 경우에는 최대 80%까지만 공제가 가능합니다. 부동산 계산기를 통해 공시지가 10억 원을 기준으로 보유세를 계산하면 45만 원에 달합니다. 여기에 177만 원의 재산세가 더해지고 지방교육세, 도시지역분, 종부세, 농어촌특별세가 붙어 총 납부액은 324만 4,800원입니다.

여기서 보유세의 핵심은 공시지가입니다. 부동산 공시가격 현실화 계획안은 2030년까지 모든 유형의 부동산 공시가격 현실화율을 시가의 90%까지 맞추는 내용을 담았습니다. 현재 부동산 공시가격 현실화율은 토지 65.5%, 단독주택은 53.6%, 아파트·연립 등 공동주택은 69%입니다. 어떤 형태의 집이라도 한 채 갖고 있으면, 앞으로 내는 세금 부담이 급증할 수밖에 없습니다.

공시가격을 시세의 90%까지 올리면 집값이 한 푼도 오르지 않아도 세금 부담은 저절로 늘어났습니다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장이 서울 주요 아파트 단지의 보유세 부담을 모의 계산한 결과 시세 30억원인 아파트를 가진 1주택자는 올해 재산세와 종부세를 총 1326만원 내지만, 시세 반영률이 90%로 오르면 2643만원을 부담해야 합니다. 집값이 매년 5%씩 오른다고 가정하면 2025년엔 4096만원까지 보유세가 나올 수 있습니다. 또한 시세 6억원인 아파트는 올해 보유세가 44만원이었지만, 정부가 2030년 시세 반영률을 90% 수준까지 끌어올리면 116만원을 내야 합니다. 다만 매년 보유세를 일정 비율 이상 올리지 못하게 돼 있어 실제 부담은 이보다는 낮을 수 있습니다.

재산세를 줄일 수 있는 방법은?

현재 재산세와 종합부동산을 포함하는 보유세를 줄이는 확실한 방법은 매도자 즉 파는 사람의 입장에서 보았을 때 보유세를 아끼는 대표적인 방법으로 과세기준일 전에 매도하는 것입니다. 5월까지 매도를 완료해야 한다는 말인데, 그 이유는 부동산 소유권의 과세기준일이 6월 1일이기 때문입니다.

6월 20일에 매도했다면 그 해 세금은 소유하고 있지 않은 매도자가 내야 하는 웃지 못할 상황이 벌어질 수 있습니다. 또한 종합부동산세는 인별로 과세되기 때문에 부동산 매매 시 공동명의로 하여 보유세를 줄일 수 있는 방법도 있습니다. 마찬가지로 종합부동산세의 공제 대상을 확인해볼 수 있습니다. 고령자 공제나 장기보유 등의 세금 절감 혜택을 받을 수 있기 때문입니다.

이와 덧붙여서 세금계산서, 영수증, 청첩장이나 부고장을 보관하여 종합소득세 필요경비 항목 이용할 수 있는 방법도 있습니다. 이상으로 종부세 계산방법 마무리 하도록 하겠습니다. 도움이 되셨기를 바라면서 다음 시간에도 유용한 정보로 돌아오겠습니다.

함께 읽으면 좋은 글

더보기

종부세 계산방법 기준 과세대상

종부세 계산방법 기준 과세대상

종부세 계산방법 기준 과세대상